Immobilier résidentiel : bilan 2022 et perspectives 2023

Après une année 2022 qui s’annonce, une nouvelle fois, historique pour le marché de l’immobilier, à relativiser malgré tout, les observateurs s’attendent à un ralentissement en 2023. Si une baisse des prix est envisageable, le manque d’offres risque bien, dans certaines zones tendues, de continuer à les gonfler artificiellement.

1,1 million de transactions immobilières en 2022, ce qui en ferait la deuxième meilleure année en volume après 2021 où 1,17 million de biens avaient été vendus. Les chiffres présentés lundi 17 octobre par le groupe AVIV (Meilleurs Agents & Groupe SeLoger) dépeignent un marché de l’immobilier plein d’énergie, avec une hausse des prix de 5,6% en moyenne sur un an, particulièrement visible sur le premier semestre 2022. En effet, les derniers mois ont mis en avant l’accumulation de contraintes annoncés depuis plusieurs semaines.

Guerre en Ukraine, prix de l’énergie, inflation à près de 6%, … Les mauvaises nouvelles sont nombreuses. Cependant, les risques de blocage du marché immobilier se situent ailleurs. L’impact de la crise économique et énergétique sur l’immobilier sera minime, comparé à l’effet direct de la hausse des taux de crédit. 

L’obligation du Haut Conseil de stabilité financière de ne pas dépasser 35% d’endettement, le nouveau taux d’usure qui est le seuil maximal légal auquel une banque peut accorder un prêt, le poids de l’assurance emprunteur pour les plus de 50 ans ou encore la hausse spectaculaire de l’apport demandé : autant de difficultés qui pourraient durablement impacter la production de crédits, nécessaire au marché immobilier. Ainsi, selon l’Observatoire Crédit Logement, la chute de la production de crédits a été très rapide avec un recul de 32% sur août et septembre par rapport à 2021.

Quel horizon pour 2023 ?

Or, la hausse des taux et les difficultés d’emprunt sont parties pour durer. L’Observatoire Crédit Logement CSA estime de son côté que les taux se stabiliseront aux alentours de 2,45% fin 2023, après avoir connu une zone de turbulences : « Dans le scénario retenu en octobre, et compte tenu des évolutions intervenues durant l’été, le taux moyen attendu est de 1,65% pour 2022, pour s’établir à 2,40% en fin d’année. Il prendrait encore 40 points durant le 1er semestre 2023 (à 2,80% fin juin 2023), pour redescendre lentement à 2,45% fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024. »

Bien souvent, augmentation des taux rime avec baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs. Si les acheteurs se retrouvent bloqués, une correction des prix verra le jour.

Des disparités selon les marchés

Cette baisse devrait concerner les marchés qui ont énormément monté ces dernières années, à l’image du centre des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés. Au niveau national, Meilleurs Agents et SeLoger estiment de leur côté que « dans les 12 mois à venir, la hausse des prix de l’immobilier, certes vouée à ralentir, devrait toutefois se maintenir en France, avec une hausse moyenne anticipée de 3% ». Avec cependant de vraies disparités entre les différents marchés. Ainsi, à Paris, Meilleurs Agents table sur une baisse de l’ordre de -3%, quand les 10 plus grandes villes de France devraient voir leurs prix augmenter d’environ 1%.

Néanmoins, la baisse du nombre de transactions devrait illustrer les transformations en cours sur le marché immobilier. Selon le groupe AVIV, le nombre de transactions devrait reculer de 15% en 2023 qui s’explique selon par le fait que des propriétaires pourraient finalement annuler leur vente car ils ne trouvent pas de biens à acheter. Cela peut aussi en partie calmer un peu le marché.

Difficile cependant de croire que le marché aujourd’hui vendeur va se transformer en marché acheteur, avec plus d’offres que de demandes. Or, le groupe AVIV note dans son baromètre que le stock de logements aujourd’hui disponibles sur le marché français a fondu de -40% par rapport à octobre 2018. Et comme le dit l’adage, ce qui est rare est cher.

Ainsi, le marché immobilier ne devrait donc pas connaître de transformations profondes sur les prochains mois. Il va revenir à la normale, ce qui est plutôt sain, mais 2023 s’annonce tout de même être une bonne année.